Rückblick auf den deutschen Hotelinvestmentmarkt 2023

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erreichte 2023 ein Transaktionsvolumen von 1,47 Milliarden Euro. Während dies laut CBRE das niedrigste Volumen seit 2011 ist, entspricht es im Vergleich zu 2022 einem Rückgang um 24 Prozent – immerhin der geringste Rückgang des Transaktionsvolumens aller Assetklassen. 

Das letzte Quartal 2023 war mit einem Volumen von 921 Millionen Euro das stärkste Quartal des Jahres und gleichzeitig auch das dynamischste Quartal seit Beginn der Pandemie. Dieser Anstieg im letzten Quartal ist laut CBRE im Wesentlichen auf zwei Großtransaktionen zurückzuführen. Dabei handelte es sich um den Erwerb des CenterParcs Allgäu durch TwentyTwo Real Estate sowie um den Erwerb der A&O Hotels durch ein Joint Venture von StepStone Group und Proprium Capital Partners.

„Das vergleichsweise gute Transaktionsvolumen im letzten Quartal verdeutlicht, dass die Assetklasse Hotels wieder zunehmend an Interesse gewinnt. Und auch der Preisfindungsprozess am Hotelimmobilienmarkt schreitet voran, wenngleich er noch nicht abgeschlossen sein dürfte“, sagt Helena Rickmers, Associate Director Hotels Investment.

Zu den größten Transaktionen im vierten Quartal 2023 zählten:

• der europaweite Verkauf des Hostelbetreibers A&O mit insgesamt 28.500 Betten von TPG Real Estate an ein Joint Venture der StepStone Group und Proprium Capital Partners für umgerechnet 800 Mio. Euro. Im Eigentum der Kette befanden sich u. a. zehndeutsche Häuser mit insgesamt 9.280 Betten.
• die Veräußerung des Center Parks Allgäu in Leutkirch an den europäischen Investmentmanager TwentyTwo Real Estate. Der Verkauf umfasste 750 der 1.000 Ferienhäuser sowie die wichtigsten Sport- und Freizeiteinrichtungen des Parks. Betreiber ist die französische Pierre & Vacances Gruppe.
• Der Ankauf der Azimut Hotels in Dresden mit 64 Zimmern und in Erding mit 54 Zimmern an die Trescher Verwaltungsgesellschaft aus München. Verkäufer war eine Tochtergesellschaft der russischen Azimut Hotelgruppe. Beide Häuser werden zukünftig unter der neuen Marke Andante Hotels betrieben.
• Die Veräußerung des Relaxa Hotels mit 134 Zimmern in Ratingen, als Teil der mischgenutzten Immobilie Calor Carré, an die Investment- und Entwicklungsgesellschaft Westgard von Philipp Tecklenburg. Verkäufer war die deutsche LEG Gruppe. 

Große Nachfrage für Bestandsobjekte

Während Ende 2022 noch Bruttoanfangsrenditen von 4,65 Prozent für langfristig verpachtete Hotelimmobilien in den Top-5-Städten erzielbar waren, erhöhte sich die Spitzenrendite im Verlauf von 2023 um insgesamt 60 Basispunkte auf 5,25 Prozent. Damit verringert sich der Spread zur Bürospitzenrendite deutlich.

Während in den Jahren zuvor – insbesondere in den Jahren vor der Pandemie – das Investmentgeschehen stark von Core-Transaktionen und zu einem erheblichen Anteil von Forward-Deals geprägt war, entfielen 2023 lediglich 14 Prozent auf Core-Transaktionen. Mehr als 90 Prozent des Transaktionsvolumens waren Bestandsobjekte.

„Wir sehen aktuell große Nachfrage für Bestandsobjekte, entweder mit gut abgesicherten und langfristigen Pachtverträgen oder betreiberfrei und somit mit Value-Add-Potenzial“, sagt Rickmers.

„Wir sehen erste Anzeichen einer Trendwende"

„Nicht die Rezession, sondern die stark gestiegenen Finanzierungskosten für Immobilien und die Renditen bei Alternativanlagen haben 2023 den deutschen Immobilieninvestmentmarkt ausgebremst“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research. „Wir sehen jedoch erste Anzeichen einer Trendwende: Die zuletzt wieder rückläufigen Finanzierungszinsen und moderateren Renditen für festverzinsliche Wertpapiere sorgen für mehr Planungssicherheit und eine höhere Attraktivität von Immobilieninvestments“.

Somit eröffne sich für manche Investoren gerade in der jetzigen Marktphase die Möglichkeit, sich am deutschen Immobilienmarkt zu positionieren und von dem sich positiv entwickelnden Hotelmarkt zu profitieren. Zentral sei mehr denn je die assetspezifische Rendite-Risiko-Analyse, da die Diskussion um das Repricing und die zukünftige Positionierung der Immobilie angesichts der ESG-Thematik weiter zunehmen wird.

Zwei Großtransaktionen prägten den Markt

Im Jahr 2023 waren private Investoren mit 37 Prozent des Gesamtvolumens besonders aktiv, dicht gefolgt von Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds mit einem Anteil von 32 Prozent. Das Volumen dieser beiden Investorengruppen wurde hauptsächlich durch die zwei Großtransaktionen im letzten Quartal getrieben. Diese Transaktionen trugen zudem entscheidend dazu bei, dass internationale Investoren ihren Anteil am Marktgeschehen um 29 Prozentpunkte auf 68 Prozent steigern konnten.

Darüber hinaus konnten auch eigenkapitalstarke Betreiber erfolgreich agieren, indem sie leerstehende Hotelimmobilien erwarben, um diese umzufirmieren und anschließend selbst zu betreiben. Bezogen auf die reine Anzahl der Transaktionen war diese Käufergruppe mit zwölf Ankäufen im Laufe des Jahres am aktivsten. Dies verdeutlicht das Vertrauen, welches die Betreiber in den deutschen Hotelmarkt haben.  

Vergleichsweise wenige Transaktionen in den Top 7

Wie schon 2022 entfiel mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf Städte außerhalb der Top-7-Standorte. Dennoch behielt Berlin mit einem Anteil von 17 Prozent am Volumen weiterhin den größten Anteil am Transaktionsgeschehen. Hamburg folgte mit einem Anteil von 15 Prozent auf dem zweiten Platz.

Ausblick auf 2024

„Der Hotelinvestmentmarkt in Deutschland zeigt durch die Stabilisierung der Zinsen sowie einer stetig sinkenden Inflation im letzten Quartal positive Trends. So sehen wir ein steigendes Investoreninteresse und einen robusten Hotelmarkt“, sagt Rickmers.

Sie ergänzt: „Auch für die Betreiber erwarten wir 2024 eine positive Entwicklung. Zahlreiche bevorstehende Großveranstaltungen, allen voran die Fußball-Europameisterschaft im Sommer, werden die Anzahl der Übernachtungen weiter steigen lassen. Angesichts anhaltender Herausforderungen wie Personalmangel und steigenden Betriebskosten erweisen sich dabei sowohl kosteneffizientere Hotelkonzepte als auch die Luxushotellerie, die in der Lage ist, Kostensteigerungen effektiv durch höhere Preise auszugleichen, als besonders widerstandsfähig.“

(CBRE/SAKL)