Hotelimmobilienmarkt wird selektiver – stabile Cashflows werden zum Schlüsselkriterium
Der Hotelimmobilienmarkt in Deutschland und Österreich entwickelt sich trotz eines anspruchsvollen makroökonomischen Umfelds stabil. Gleichzeitig gewinnen belastbare Cashflows, Betreiber- und Sponsorenqualität sowie professionelles Asset Management für Investitions- und Finanzierungsentscheidungen weiter an Bedeutung.
Zu diesem Ergebnis kommen die Teilnehmer des aktuellen mrp hotels quarterly. Im Rahmen des Webinars diskutierten Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, gemeinsam mit Matthias Reith, Senior Ökonom bei Raiffeisen Research, Norman Schaaf, Chief Development Officer bei Cells, Peter Anthuber, Vorstand und Chief Investment Officer bei Caerus Debt Investments, sowie Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels, die aktuellen Entwicklungen auf dem Hotelimmobilienmarkt sowie die Auswirkungen auf Entwicklung, Finanzierung und Betrieb von Hotelimmobilien.
Makroökonomisches Umfeld bleibt von Unsicherheiten geprägt
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben nach Einschätzung von Matthias Reith von geopolitischen Entwicklungen und deren Auswirkungen auf die Energiepreise geprägt. Diese beeinflussten sowohl die Inflationsentwicklung als auch die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank.
„Die Unsicherheit bleibt derzeit der entscheidende Faktor. Die Entwicklung von Inflation und Zinsen wird weniger in Frankfurt als vielmehr durch die geopolitische Lage bestimmt“, sagt Reith.
Für die zweite Jahreshälfte erwartet Reith eine moderate konjunkturelle Erholung. Zwar belasteten steigende Energiepreise und eine zurückhaltende Konsumstimmung die wirtschaftliche Entwicklung, der Tourismus dürfte sich jedoch weiterhin vergleichsweise robust entwickeln. Viele Haushalte würden beim Konsum sparen, nicht jedoch zwangsläufig bei Reisen.
Hotelimmobilienmarkt bleibt stabil
Die operative Entwicklung in Hotelbetrieben verlief im ersten Halbjahr 2026 positiv. In Deutschland stieg die Zahl der Übernachtungen von Januar bis Mai gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Prozent, in Österreich um 2,4 Prozent. In beiden Märkten wurde das Wachstum maßgeblich durch einen starken Mai getragen.
In Österreich sorgten vor allem Wien und Kärnten sowie die wieder anziehende internationale Nachfrage – insbesondere aus den USA – für positive Impulse. In Deutschland zeigte sich ein regional differenziertes Bild: Während insbesondere Nordrhein-Westfalen mit einem deutlichen Übernachtungsplus sowie die Messestandorte Düsseldorf und Köln zum Wachstum beitrugen, blieben Berlin und München hinter dem Vorjahresniveau zurück.
Nach Einschätzung von Martin Schaffer zeigt der Transaktions- und Vermietungsmarkt jedoch eine zunehmend heterogene Entwicklung: „Abschlüsse sind möglich. Sie kommen heute allerdings nur zustande, wenn Standort, Betreiber, Sponsorenqualität, Businessplan und Finanzierung gleichermaßen überzeugen.“
Nach Angaben von mrp hotels wirken sich zudem die Folgen der Revo-Insolvenz weiterhin auf den Markt aus. Betreiberwechsel, Nachverhandlungen bestehender Pachtverträge und die Auswahl neuer Betreiber beschäftigten Eigentümer und Investoren unverändert. Nach Einschätzung Schaffers zeigten zahlreiche Projekte, dass Vertragscontrolling, die Bildung von FF&E-Reserven und ein aktives Asset Management vielerorts nicht konsequent umgesetzt worden seien. Viele Eigentümer müssten ihren Asset Management Aufgaben konsequenter nachkommen.
Projektentwicklungen konzentrieren sich auf den Bestand
Nach Einschätzung von Norman Schaaf haben sich die Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Neue Hotels entstünden heute vor allem dort, wo bestehende Immobilien revitalisiert oder im Rahmen gemischt genutzter Quartiere neu positioniert werden können.
„Gerade in innerstädtischen Lagen prüfen wir heute deutlich häufiger, ob sich bestehende Büro- oder Handelsimmobilien für eine Hotelnutzung oder Mixed-Use-Konzepte eignen“, sagt Schaaf.
Hotels könnten dabei verschiedene Nutzungen sinnvoll ergänzen und zugleich die Finanzierung von Quartiersentwicklungen unterstützen. Insbesondere in guten Innenstadtlagen beobachte Cells weiterhin eine hohe Nachfrage nach Hotelnutzungen.
Gleichzeitig zeige sich, dass sich die Attraktivität von Projekten zunehmend an ihrer Mikrolage orientiere. Während sich Hotels in Toplagen weiterhin gut entwickeln ließen, werde die Umsetzung an weniger attraktiven Standorten deutlich anspruchsvoller.
Finanzierung differenziert sich weiter aus
Die Finanzierung von Hotelimmobilien bleibt nach Einschätzung der Diskussionsteilnehmer grundsätzlich möglich. Banken und alternative Finanzierer prüfen Projekte jedoch deutlich differenzierter als noch vor einigen Jahren. Neben Standort und Betreiberqualität gewinnen die Finanzierungsstruktur sowie die Plausibilität der Businesspläne weiter an Bedeutung.
Peter Anthuber beobachtet, dass sich klassische Bankfinanzierungen und Private-Debt-Lösungen zunehmend ergänzen. Während Banken insbesondere bei etablierten Bestandsobjekten mit langfristigen Betreiberverträgen aktiv seien, kämen alternative Finanzierungsformen vor allem bei komplexeren Projektentwicklungen, Revitalisierungen oder höheren Finanzierungsquoten zum Einsatz.
„Kapital ist grundsätzlich vorhanden – sowohl bei Banken als auch bei Debt Funds. Entscheidend ist heute, dass Standort, Betreiber, Businessplan und Finanzierungsstruktur überzeugen“, sagt Anthuber.
Nach Einschätzung des Finanzierungsexperten gibt es insbesondere für Refurbishments und Bestandstransformationen derzeit attraktive Finanzierungsmöglichkeiten. Dagegen blieben klassische Hotelneubauten ohne Betreibervertrag oder belastbare Vorvermietung herausfordernd. Gleichzeitig gewinne Private Debt als Ergänzung klassischer Bankfinanzierungen an Bedeutung – vor allem dann, wenn höhere Flexibilität oder schnellere Entscheidungen gefragt seien.
Portfolioanalyse verdeutlicht steigenden Kostendruck
Die Auswertung des von mrp hotels betreuten Asset-Management-Portfolios mit rund 20 Hotels in der DACH-Region zeigt für das erste Halbjahr 2026 ein gemischtes Bild. Zwar entwickelte sich die Nachfrage weiterhin stabil und die Auslastung legte leicht zu, zugleich blieb die Entwicklung der Durchschnittsraten verhalten.
Steigende Personal-, Energie- und Wareneinsatzkosten konnten dadurch nicht vollständig kompensiert werden und belasteten die Profitabilität. Anhaltend kürzere Buchungsfenster erschwerten zudem die Preissteuerung und verringerten die Planungssicherheit.
„Die Nachfrage bleibt stabil, gleichzeitig steigt der Druck auf die Profitabilität. Da sich höhere Kosten nur begrenzt über die Zimmerrate ausgleichen lassen, gewinnen aktives Revenue Management, konsequente Kostensteuerung und digitale Prozesse weiter an Bedeutung“, sagt Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels.
Digitale Anwendungen und KI würden deshalb für viele Betreiber an Bedeutung gewinnen. Ihr wirtschaftlicher Nutzen entstehe jedoch nicht allein durch neue Technologien, sondern durch deren konsequente Integration in Prozesse und Betriebsabläufe. Individualhotels seien dabei aufgrund kürzerer Entscheidungswege häufig schneller als große Hotelketten.
Darüber hinaus rücke die strategische Weiterentwicklung des Hotelprodukts stärker in den Fokus. Betreiber prüfen zunehmend, an welchen Stellen persönlicher Service einen Mehrwert schaffe und welche Prozesse künftig digital unterstützt oder automatisiert werden könnten.
Lebenszyklusorientiertes Management wird zum Erfolgsfaktor
Die Diskussionsteilnehmer erwarten, dass Betreiberqualität, belastbare Cashflows und professionelles Asset Management die Entwicklung des Hotelimmobilienmarktes in den kommenden Monaten weiter prägen werden. Gleichzeitig dürften Revitalisierung, Bestandstransformation und alternative Finanzierungsformen an Bedeutung gewinnen. Für Eigentümer, Investoren und Projektentwickler rückt damit die wirtschaftliche Qualität eines Projekts stärker in den Mittelpunkt als kurzfristige Wachstumsannahmen.
„Die Herausforderungen werden nicht kleiner. Umso wichtiger ist es, Hotels entlang ihres gesamten Lebenszyklus aktiv zu begleiten – von der Betreiberwahl über die Finanzierung bis hin zum laufenden Asset Management. Dort entscheidet sich künftig noch stärker, wie erfolgreich sich eine Hotelimmobilie entwickelt“, sagt Martin Schaffer abschließend.
(mrp hotels/SAKL)
